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マンションの修繕積立金の目安

今回の大規模修繕をどう乗り切るかと同じくらい、次回以降の資金が足りるかは重要な論点です。 国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で積立金額の目安を示しています。 本ページは令和6年6月改定版（366事例）の数値を掲載します。

計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安

機械式駐車場分を除いた、専有面積あたりの月額の目安です。

延床5,000㎡未満のマンションと、20階以上の超高層マンションで目安が高くなっています。 小規模マンションは戸数で割る分母が小さく、超高層は外壁等の修繕に特殊な足場が必要になるほか、 共用部分の占める割合が高くなるためです。

なお、ばらつきが大きいため、ガイドラインでは平均値だけでなく 「事例の3分の2が包含される幅」（事例の上下6分の1を除外した範囲）が併記されています。 判断の際は平均値の一点ではなく、この幅で見るのが適切です。

例：延床7,000㎡・10階建てのマンション

「20階未満・5,000㎡以上〜10,000㎡未満」に該当するため、平均値252円/㎡・月 （事例の3分の2が包含される幅：170〜320円/㎡・月）を参照します。 専有面積70㎡の住戸であれば、月額17,640円が平均値の目安ということになります。

目安の算出方法

ガイドラインの目安は、長期修繕計画の計画期間全体で必要な修繕工事費の総額を、 その期間で積み立てる場合の専有面積あたりの月額単価に換算したものです。

自分のマンションの数値を出す場合は、長期修繕計画書から Ａ〜Ｃ を、 管理規約や登記事項から Ｘ を拾って計算します。現在の月額そのものではなく、 計画期間全体で均した平均額である点に注意してください。 段階増額積立方式を採っている場合、現在の月額は目安を下回っていても、 計画期間全体の平均では目安に達していることがあります。

機械式駐車場がある場合の加算額

機械式駐車場は修繕工事に多額の費用を要するため、上の目安に加算します。

加算額 ＝ 機械式駐車場の1台あたり月額の修繕工事費 × 台数 ÷ マンションの総専有床面積（㎡）

ただし、駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料について管理費や修繕積立金と区分して経理している場合など、 機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うこととする場合には、この加算は必要ありません。

長期修繕計画19項目の費用割合

収集した長期修繕計画に計画された修繕工事費を、長期修繕計画作成ガイドラインの19項目に分けた割合です。

目安から外れていても、直ちに不適切ではありません

ガイドライン自身が次のように明記しています。

“ 修繕積立金の額は、マンションごとに様々な要因によって変動します。示す額はあくまでも事例調査から導き出した「目安」であり、 修繕積立金の額が「目安」の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません。

目安を下回っている場合でも、修繕積立金の残高が潤沢である、計画期間の設定が短い、 共用部分が少なく維持費が抑えられている、といった事情が考えられます。 逆に目安の範囲内でも、長期修繕計画が実勢価格を反映していなければ足りません。

特に注意が必要なのは、近年の工事費上昇が長期修繕計画に反映されているかです。 国土交通省の建設工事費デフレーター「建築補修」は、2020年度を100として2025年度が123.0（暫定値）です。 数年前に作成された計画のままでは、想定額と実際の見積が乖離している可能性があります。 大規模修繕の検討に着手するタイミングは、長期修繕計画を見直す好機でもあります。

目安の算出に用いた366事例の内訳

参考として、目安の算出に用いた事例の構成は次のとおりです。 物件形態は単棟89.6%・団地10.4%。戸数は50戸未満41.5%、50〜100戸未満29.8%、200戸以上16.1%。 階数は6〜10階建44.3%、11〜19階建25.4%、20階建以上11.5%。 建築延床面積は5,000㎡未満57.1%、5,000〜10,000㎡未満21.3%、10,000㎡以上21.6%。 竣工時期は2000年代37.2%、1990年代28.4%です。

よくある質問

うちの積立金は月120円/㎡です。少なすぎますか。

延床5,000〜10,000㎡未満の20階未満であれば、事例の3分の2が包含される幅は170〜320円/㎡・月なので、その下限を下回っています。ただしこの目安は計画期間全体で均した平均額です。段階増額積立方式を採っていて今後上がる計画であれば、計画期間の平均では幅に入ることがあります。長期修繕計画書で計画期間全体の平均額を確認してください。

目安を大きく上回っています。取りすぎではありませんか。

目安を上回っていること自体が不適切とはいえません。計画期間を長く取っている、グレードアップ改修を計画に含めている、機械式駐車場がある、超高層で修繕費が高いといった事情があり得ます。何にいくら積み立てる計画になっているかを長期修繕計画書で確認するのが先です。

機械式駐車場の加算は必ず必要ですか。

いいえ。駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料を管理費や修繕積立金と区分して経理している場合など、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うこととする場合には、加算する必要はありません。

ガイドラインの古い版と数値が違うのですが。

このガイドラインは平成23年4月に策定され、令和3年9月改訂、令和5年4月追補、令和6年6月改定と更新されています。本ページは令和6年6月改定版の数値です。インターネット上には旧版の数値を掲載しているページも残っているため、参照する際は版を確認してください。